Sachwertverfahren

Bei der Bewertung von bebauten Grundstücken zur Ermittlung der Erbschafts- und Schenkungssteuer ab 2009 ist für folgende Anwedungsbereiche das Sachwertverfahren anzuwenden: Wohneigentum, Teileigentum und Ein- und Zweifamilienhäuser, bei denen keine Vergleichswerte vorliegen sowie Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine üblichen Miete ermitteln lässt und sonstige bebaute Grundstücke. Beim Sachwertverfahren werden zunächst getrennt der Bodenwert und der Gebäudesachwert ermittelt. Um den Grundbesitzwert zu erhalten, wird auf diese Summe anschließend eine Wertzahl (Marktanpassungsfaktor) angewendet.

Sachwert

Der Sachwert ist das Ergebnis einer Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren, das sich an den Herstellungskosten des Bewertungsgegenstandes orientiert. Er dient der Ermittlung des Herstellungswertes. Da die Kosten nicht mit den Preisen identisch sind, muss die Lücke zwischen Herstellungswert und dem tatsächlichen "Preis" (Verkehrswert) stets im Hinblick auf die Marktanpassung bearbeitet werden. Gutachterausschüsse stellen teilweise Marktanpassungsfaktoren zur Verfügung.

Das Sachwertverfahren wird eingesetzt, um den Verkehrswert von Objekten zu ermitteln, bei denen Vergleiche mit anderen Grundstücken für ein Vergleichswertverfahren nicht tauglich sind und auch Ertragsgesichtspunkte vor allem wegen bevorzugter Eigennutzung keine Rolle spielen. Typisches Beispiel ist das freistehende Einfamilienhaus.

Beim Sachwertverfahren werden getrennt Bodenwert einerseits und Gebäudewert andererseits - einschließlich des Wertes der Außenanlagen und sonstigen Betriebseinrichtungen - ermittelt. Der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlage bilden den Sachwert des Objekts. Der Bodenwert wird durch eine Vergleichswertverfahren ermittelt. Die Wertermittlung des Gebäudeanteils richtet sich vor allem nach dessen technischen Aspekten. 

Die Herstellungskosten werden durch Hochrechnung der Baukosten eines bestimmten Basisjahres über den Baukostenindex ermittelt und durch die Alterswertminderung bereinigt. Baunebenkosten werden durch einen Zuschlag berücksichtigt. Im Falle einer Wertminderung durch Baumängeln und Bauschäden wird ein Abschlag angesetzt. Auch andere wertbeeinflussende Umstände, wie wirtschaftliche Überalterung oder überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, müssen in die Herstellungskosten einbezogen werden. Tragen Außenanlagen erheblich zu den Kosten bei, sind auch diese zu berücksichtigen.

Üblicherweise werden heute zur Ermittlung des Herstellungswertes die NHK 2010 (Normalherstellungskosten) verwendet. Das Sachwertverfahren wird in erster Linie bei Einfamilienhäusern angewendet. Die Schwachstelle des Verfahrens ist eine gewisse Marktferne, die Ermittlung des Verkehrswertes durch das Sachwertverfahren hängt also stark von der richtigen Wahl der Marktanpassungsfaktoren ab.