Vergleichswertverfahren

Zur Ermittlung der Erbschafts- und Schenkungssteuer ab 2009 ist bei der Bewertung von bebauten Grundstücken -  durch Wohnungseigentum, Teileigentum oder Ein- und Zweifamilienhäusern - das Vergleichswertverfahren anzuwenden. Als Berechnungsgrundlage sollte hier der Kaufpreis eines Grundstücks herangezogen werden, der mir dem übertragenen Grundstück hinreichend übereinstimmt. Orientieren Sie sich hierbei an den Vergleichspreisen von Gutachterausschüssen. Wichtig: Die den Wert beeinflussenden Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, dürfen in diesem Verfahren nicht berücksichtigt werden.

 

Die Immobilienbewertung nach Vergleichswertverfahren kann entweder als Vergleichspreisverfahren oder als Vergleichsfaktorverfahren durchgeführt werden.

Das Vergleichspreisverfahren richtet sich an die Verkaufspreise von vergleichbaren Grundstücken. Die Gutachterausschüsse der Gemeinden bilden dazu Vergleichspreise. Teilweise werden jedoch Unterlagen herangezogen, die den Finanzämtern nach Verkäufen ähnlicher Grundstücke vorliegen, Belastungen des Grundstücks werden nicht berücksichtigt.

Neben Vergleichsgrundstücken können Vergleichsfaktoren verwendet werden. Diese werden von den Gutachtenausschüssen für vergleichbare Bezugseinheiten wie Raum- und Flächeneinheiten eines Gebäudes festgelegt. Bei Verwendung von Vergleichsfaktoren, die sich auf das Gebäude beziehen, wird auch der Bodenwert nach § 179 BewG berücksichtigt. Beim Vergleichsfaktorverfahren wird der Vergleichswert durch Vervielfältiger des Jahresertrages (oder einer anderen Bezugseinheit) des Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor des Gutachterausschusses berechnet.

 

Vergleichswert

Der Vergleichswert spielt im Rahmen der Ermittlung von Verkehrswerten eine große Rolle. Verglichen wird das zu bewertende Grundstück und die Preise von Vergleichsgrundstücken, die am Immobilienmarkt möglichst nahe am Bewertungspunkt veräußert wurden. Ungleiche Grundstücke können, wenn die Abweichung von dem zu bewertenden Grundstück nicht übermäßig groß ist, durch Umrechnungskoeffizienten vergleichbar gemacht werden. Da das Vergleichswertverfahren das Marktgeschehen am besten nachzeichnet, wird es gegenüber den anderen Verfahren (Ertragswert- und Sachwertverfahren) bevorzugt angewendet.

 

Bei unbebauten Grundstücken ist stets der Vergleichswert zu ermitteln (siehe Bodenwert). Hier stehen Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse zur Verfügung (mittelbarer Preisvergleich), wenn es nicht genügend Verkaufsfälle (unmittelbarer Preisvergleich) an vergleichbaren Bodenflächen gibt. Problematisch sind in der Regel Bodenrichtwerte von Geschäftsgrundstücken im Geschäftskern, deren Veräußerungszeitpunkt weit in der Vergangenheit liegt.

 

Bei bebauten Grundstücken kann der Vergleichswert auch mit Hilfe von Vergleichsfaktoren ermittelt werden. Unterschieden wird dabei im Wesentlichen zwischen Gebäudefaktoren, z.B. m²-Preisen, m³-Preisen und Ertragsfaktoren (siehe Ertragswert / Multiplikatoren). Gebäudefaktoren können bei verschiedenen Gebäudearten eingesetzt werden, vor allem bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern, aber auch bei Lagergebäuden. Ertragsfaktoren werden vor allem bei der Bewertung von Mietobjekten eingesetzt. In der Regel kommt den Ertragsfaktoren allerdings nur eine Plausibilitätsfunktion zu. Sie sollen das Ergebnis eines Ertragswertverfahrens ermittelten Wertes immer absichern.