Ertragswertverfahren

Zur Ermittlung der Erbschafts- und Schenkungssteuer ab 2009 ist bei der Bewertung von bebauten Grundstücken - konkreter Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzte Grundstücken, deren Mietpreis sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt ermitteln lässt - das Ertragswertverfahren anzuwenden.

ImmoWertV definiert Ertragswert als die Summe aus Bodenwert und Gebäudeertragswert. Das Ertragswertverfahren wird eingestzt, um den Verkehrswert von Immobilienobjekten zu ermitteln, bei denen der Ertrag aus dem Grundstück der wichtigste Wertfaktor ist, z.B. Mehrfamilienhäuser, Geschäftshäuser, gemischt genutzte Immobilien.

So ermitteln Sie den Ertragswert:

Zunächst wird der Bodenwert durch Preisvergleiche oder mit Hilfe von Richtwerten recherchiert. Ziehen Sie hiervon die Bewirtschaftlungskosten - mit Ausnahme der umlegbaren Betriebskosten - vom nachhaltig erzielbaren Rohertrag ab. Von dem hiermit ermittelten Reinertrag wird anschließend der auf den Bodenwert anfallende Liegenschaftszins subtrahiert. Der verbleibende Betrag wird unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer (Abschreibungskomponente) mit einem sich aus dem Liegenschaftszinssatz ergebenden Multiplikator kapitalisiert. Der Multiplikator kann der Vervielfältigertabelle der ImmoWertV entnommen werden. Sofern ein Reperaturstau besteht, ist er zu beziffern und vom Ertragswert abzuziehen.

Stellt sich bei diesem Verfahren heraus, dass vom Reinertrag nach Abzug des Bodenverzinsungsbetrages kein positiver Betrag für die Verzinsung des Gebäudes übrig bleibt, mündet das Ertragswertverfahren in das sog. Liquidationsverfahren. Bei diesem werden vom Bodenwert die Freilegungskosten abgezogen. Dies bezieht jegliche vertragliche Bindung und sonstige Umstände mit ein, die einer sofortigen Freilegung entgegen stehen.

Bei langen Restnutzungsdauern kann auf die Aufspaltung zwischen dem Boden- und dem Gebäudeertragsanteil verzichtet werden. Der annähernde Ertragswert kann auch durch Multiplikation des Rohertrages mit einem marktüblichen Multiplikator ermittelt werden.